西安樓市轉向?堅守產品路線,緊握機遇之舵

撰文=燕十三

>備注:經開區實拍(圖片來源于經開區官網)

PART1-跌宕起伏,萬房齊發

2018年是跌宕起伏的一年,從漲價潮、維權潮、搖號潮、流搖潮,再到一個月43盤萬房齊發,我們看到了一個波譎詭異的西安樓市。

環環相扣的政策釋放,步步驚心的價格暗戰,充分暴露出了樓市的重大挑戰。更糟糕的是,在政策與市場雙重暗示之下,不但沒有能夠掐滅買房沖動,反而激化了房企年底推售的決心,可以清晰的看到,這場焦灼的資金“去杠桿”與人心“加杠桿”仍然在蔓延。

物價部門為了抑制房價增長,加快房源公示與新批預售,第四季度供給量比五六月份翻了一倍,各大房企的推新速度加快,房源供應量也是很充足,新房市場擁擠的通道一時間嘈雜擁擠。

據悉,12月西安預計有43個項目開盤推新。其中,浐灞12個項目,城北1個項目,曲江7個項目,高新、城南各5個項目,經開、城東各4個項目,長安3個,城西2個項目,據悉,本次所有新推項目均為住宅。

為什么年末要如此加推,難道不能平推么?這里面究竟有什么原因?

PART2-經開缺地,城北缺貨

12月1日-12月7日,有13個盤結束核驗,3595套房源,其中毛坯項目3個,872套房源,精裝項目10個,3713套房源。

目前來看,西安整體去化率近70%,低一些的則只有30%,但雖然冷暖差異巨大,去化率在全國還屬于前列。

一般來說,年末房源大放量都是為了沖刺年度任務,但12月情況卻與常識背離,這一次房源放量沒有出現全面停滯,反倒是高度分裂,一部分熱盤成交激增,延續了五六月份搶房勢態;另一部分房源出現登記量不足,銷售進入低潮。

>備注:經開區實拍(圖片來源于經開區官網)

因為投資客退潮,市場需求已經從“投資需求”轉向“自住需求”,關鍵還是看項目的“性價比”,客戶緊抓地段、品牌、規劃、戶型、裝修、服務!

雖然市場分化,但高房價已經成為事實,高新一期高端樓盤普遍在1.5-2.4萬/㎡之間,曲江一期高端樓盤普遍在1.6-3.5萬/㎡以上(精裝高層-毛坯別墅)。城北市場板塊分裂嚴重,大明宮、市府圈醇熟度高,高端盤價格也達到了1.4-1.7萬/㎡以上,還只能是精裝高層。

這里面最尷尬的就是高新區、經開區,如果說曲江發展還能向杜陵板塊靠攏,高新區“八大攻堅”幾乎全靠拆遷,經開發展就只能依賴向外借地搞開發,或在主城區大舉拆遷。

雖然,經開區與高新區占據西安開發區前兩位,但經開區土地面積要比高新區小很多。11月份,高新托管3區10鎮街,轄區面積達到了679.4平方公里;但經開區面積卻只有113.74公里,只相當于高新六分之一!

要知道“工業北上,科創南下”,高新區是萬億科創大走廊的關鍵點,經開區是萬億工業大走廊關鍵點,在西安市“3+1”萬億產業鏈之中,價值不分伯仲。2017年高新區GDP1224.9億元,增速12.1%;2017年經開區GDP671億元,增速13.4%,經濟總量相差一倍,用地面積卻相差六倍,經開區用地缺口突出。

如此緊張的用地指標,迫使經開區必須謀劃城改拆遷,通過舊城改造獲取更多發展空間。于是,全國首個城改PPP示范項目西安徐家灣誕生了。

徐家灣被稱之為“北城之芯”,原為未央核心,現為城北未來,是城北三環內最大一塊組團開發區域。為了滿足城北發展需求,打造“智創新城”,西安市政府與中國建筑簽署《戰略合作協議》,圍繞六大重點領域開展,總投資達800億元,讓“北城之芯”呼之欲出。

前一段時間,有人咨詢,徐家灣拆遷有沒有具體規劃?我們的回答是,沒有。一是官方確實沒有詳細的徐家灣片區規劃流出,二是徐家灣片區其實沒有必要大面積規劃。如同魚化寨拆遷一樣,拆完就是高新一期腹地;徐家灣拆遷完也是一樣,拆完就是經開發展腹地。

區域位置屬于天然賦予,既然在客觀以上已經是中心區域,有沒有規劃,又有什么區別?

PART3-市府以東,世茂新推

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